Thông báo đấu giá · đăng 14/9/2026
- Vị trí: thôn Long Biên, xã Nam Ban, Lâm Hà (thôn 4, xã Gia Lâm cũ) — thửa 347, 348, 349 tờ bản đồ số 10 (bản đồ 2022), trước là thửa 56, 68, 69 tờ số 04.
- Diện tích: sổ ghi 5.215m²; đo thực tế ngày 27/8/2024 còn 4.708m².
- Loại đất: đất trồng cây lâu năm, sử dụng đến 15/10/2063. Thông báo không nêu phần thổ cư nào.
- Trên đất: 628 cây cà phê vối trên 4 năm tuổi, 5 cây bơ trên 9 năm tuổi.
- Giá khởi điểm: 2.581.744.383 đồng; tiền đặt trước 10% (khoảng 258 triệu); hồ sơ 200.000 đồng.
- Lịch: nhận hồ sơ đến 17h30 ngày 21/9/2026; phiên đấu 9h00 ngày 24/9/2026 tại Phòng Thi hành án dân sự khu vực 3 – Lâm Đồng.
- Bên có tài sản: Thi hành án dân sự tỉnh Lâm Đồng; Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản tỉnh Lâm Đồng tổ chức.
Cùng một khu vườn, ít nhất năm lần lên sàn
Khu đất này không mới. Thông báo với đúng các số thửa đó, đúng 628 cây cà phê và 5 cây bơ đó, đã đăng công khai ít nhất bốn lần trước. Mỗi lần đưa ra lại, giá khởi điểm thấp hơn:
| Phiên đấu | Giá khởi điểm | Mỗi m² đất thật | So với phiên trước |
|---|---|---|---|
| 27/10/2025 | 3,30 tỷ | 701 nghìn | — |
| 19/12/2025 | 3,13 tỷ | 666 nghìn | −5,0% |
| 12/6/2026 | 2,74 tỷ | 583 nghìn | −12,5% |
| 6/8/2026 | 2,66 tỷ | 565 nghìn | −3,0% |
| 24/9/2026 | 2,58 tỷ | 548 nghìn | −3,0% |
Từ phiên 27/10/2025 tới phiên 24/9/2026, giá khởi điểm hạ khoảng 718 triệu đồng, tức gần 22%. Hai lần gần nhất, mỗi lần hạ đúng 3% so với lần liền trước. Một tài sản phải đưa ra lại nhiều lần nghĩa là các phiên trước chưa chốt được người mua.
Phiên 12/6/2026 trong bảng tổng hợp các phiên đấu giá đất Nam Ban nửa đầu 2026 chính là khu vườn này. Bài tổng hợp theo các thông báo công khai tới ngày 20/9/2026, trước phiên 24/9; kết quả phiên sẽ được bổ sung khi có công bố.
Sổ ghi 5.215m², đất thật còn 4.708m²
Chênh 507m², gần 10% diện tích trên sổ. Thông báo ghi rõ nguyên nhân: chủ cũ mở một con đường bê tông dọc phía giáp suối, phần đường lấy vào hai thửa 348 và 349. Sổ chưa được chỉnh theo.
Thông báo cũng ghi: cơ quan thi hành án không chịu trách nhiệm làm thủ tục ghi nhận phần diện tích giảm, cũng không lo ghi nhận cây trên đất cho người trúng. Nói thẳng, người trúng tự đi chỉnh sổ.
Cách chia cũng làm giá trông khác đi. Lấy 2,58 tỷ chia cho diện tích trên sổ được khoảng 495 nghìn/m²; chia cho đất thật là 548 nghìn/m². Chênh 53 nghìn mỗi mét chỉ vì chọn con số nào làm mẫu số — tin rao nào cũng có thể chọn con số đẹp hơn.
Thêm một chi tiết: tiêu đề thông báo ghi "đất trồng cây hằng năm", còn phần mô tả ghi mục đích là "đất trồng cây lâu năm". Người định đi đấu phải đối chiếu đúng trên sổ, không đọc theo tiêu đề.
Đang nhắm một lô vườn ở Nam Ban? Gọi hỏi thẳng giá thật, sổ và diện tích đo của lô đó — trả lời trong ngày, không ràng buộc.
Điều này nghĩa gì với giá đất vườn Nam Ban
Cùng tuần 14–20/9/2026, 16 lô vườn và lô lớn từ 3.000m² đang rao trên Nam Ban Villas có khoảng giá phổ biến 0,6–1,9 triệu/m², giá trung bình 1,3 triệu/m² (xem giá đất Nam Ban hôm nay). Giá khởi điểm 548 nghìn/m² nằm dưới cả đầu thấp của khoảng đó, và chưa bằng một nửa giá trung bình.
Đừng đọc thành "đất vườn Nam Ban chỉ đáng 550 nghìn một mét". Khu vườn này thấp giá vì gánh những thứ một lô rao bình thường không có: không có thổ cư, sổ chưa khớp đất, người trúng tự lo giấy tờ, phải đặt trước khoảng 258 triệu, và nhận đất qua thi hành án. Bốn phiên trước không ai chốt ở mức cao hơn — người mua đã trừ những khoản đó vào giá họ chịu trả.
Chiều ngược lại cũng đúng: giá rao không phải giá chốt. Một vườn gần 5.000m² chỉ có đất cây lâu năm, hạ giá qua nhiều phiên mà chưa có người mua — ít nhất với khu này, đất vườn thuần diện tích lớn không dễ bán nhanh, kể cả khi giá đã xuống. Người mua loại đất này có chỗ để trả giá.
Giá thấp không phải món hời nếu phần chênh được trả bằng giấy tờ chưa xong và diện tích không có thật.
Người mua đất vườn ở Nam Ban nên làm gì
- Đo trước khi cọc, tính tiền theo đất thật. Khu vườn này thiếu 507m² chỉ vì một con đường. Đo đạc, cắm mốc tốn khoảng 250–400 nghìn mỗi mốc — rẻ hơn nhiều so với trả tiền cho phần đất không có.
- Hỏi con đường đi qua đất là của ai. Lô từng mở đường thì phải rõ phần đường đó còn nằm trong thửa hay đã thành lối đi chung, và sổ đã chỉnh chưa — rõ trước khi ký, không phải sau.
- Lô giáp suối: hỏi phần đất ven suối. Phần sát suối có thể bị hạn chế xây dựng, nên diện tích dùng được có thể nhỏ hơn diện tích trên sổ.
- Đất trồng cây lâu năm chưa xây nhà được. Muốn xây phải xin chuyển một phần lên thổ cư và nộp tiền sử dụng đất — xem đất Nam Ban lên thổ cư tốn bao nhiêu. Cộng khoản đó vào thì 548 nghìn/m² chưa phải toàn bộ chi phí.
- Định đi đấu tài sản thi hành án: đọc hết các dòng "không chịu trách nhiệm" trong thông báo, xuống tận đất xem ai đang canh tác, hỏi rõ lịch giao đất. Tiền đặt trước 10% có thể không được trả lại nếu bỏ phiên hoặc rút lại giá đã trả.
Kiểu tài sản này hợp với người ở gần, có thời gian đi lại thủ tục, mua để làm vườn lâu dài. Người ở xa muốn nhận một lô gọn giấy tờ để xây sớm thì một lô vườn rao bán thông thường, đã đo kiểm và đối chiếu sổ trước khi cọc, đỡ việc hơn nhiều — giá mỗi mét cao hơn, đổi lại không phải trả bằng thời gian và rủi ro. Các lô vườn đang mở bán nằm ở trang đất vườn Nam Ban; lô quanh khu Gia Lâm cũ có trang đất Gia Lâm, Nam Ban.
Câu Hỏi Thường Gặp
Đất vườn Nam Ban đấu giá ngày 24/9/2026 giá khởi điểm bao nhiêu?
2.581.744.383 đồng cho khu vườn cà phê ở thôn Long Biên, xã Nam Ban, Lâm Hà. Diện tích đo thực tế 4.708m² (sổ ghi 5.215m²), nên giá khởi điểm khoảng 548 nghìn đồng mỗi m². Tiền đặt trước bằng 10% giá khởi điểm, phiên đấu lúc 9h00 ngày 24/9/2026.
Vì sao khu vườn này bị đưa ra đấu giá nhiều lần?
Các phiên 27/10/2025, 19/12/2025, 12/6/2026 và 6/8/2026 chưa chốt được người mua, nên tài sản được đưa ra lại với giá khởi điểm thấp dần: 3,30 tỷ, 3,13 tỷ, 2,74 tỷ, 2,66 tỷ rồi 2,58 tỷ. Từ phiên 27/10/2025 đến phiên 24/9/2026, giá khởi điểm giảm gần 22%.
Giá khởi điểm đấu giá có phải là giá đất vườn Nam Ban không?
Không. Đây là giá sàn của một tài sản thi hành án chỉ có đất trồng cây lâu năm, sổ chưa khớp diện tích thật và người trúng tự lo giấy tờ. Cùng tuần 14–20/9/2026, lô vườn và lô lớn từ 3.000m² rao trên Nam Ban Villas có giá trung bình 1,3 triệu/m², khoảng phổ biến 0,6–1,9 triệu/m².
Mua đất vườn mà diện tích thật thiếu so với sổ thì làm sao?
Đo lại trước khi cọc, tính tiền theo diện tích đo được và ghi rõ diện tích thật trong hợp đồng. Nếu phần thiếu là do mở đường, phải rõ phần đường đó thuộc ai và bên nào làm thủ tục chỉnh sổ trước khi ký.
Đang xem một lô vườn ở Nam Ban và không chắc giá đó cao hay thấp?
Gửi vị trí hoặc tin rao, Nam Ban Villas đối chiếu với giá rao trong vùng và các mốc giá có thật, nói thẳng giá đó đang đứng ở đâu — miễn phí.
Gọi 0978 758 788 Nhắn Zalo →Tổng hợp từ báo chí: Báo Đấu thầu (các thông báo đấu giá khu đất này, từ tháng 10/2025 đến 14/9/2026). Phần quy ra giá mỗi mét vuông, so sánh với giá rao và phân tích do Nam Ban Villas tính và viết. Bài không phải lời khuyên đầu tư.